רכישת נכס מניב כהשקעה: בדיקת נאותות משפטית שמעבר לתשואה
מה בודקים בהסכמי השכירות הקיימים, ברישוי העסק ובזכויות התכנוניות לפני שמתחייבים. What to check in existing leases, business licenses, and planning rights before committing capital.
מה בודקים בהסכמי השכירות הקיימים, ברישוי העסק ובזכויות התכנוניות לפני שמתחייבים. What to check in existing leases, business licenses, and planning rights before committing capital.
מהי הערת אזהרה, מתי רושמים אותה, ומה הסיכונים כשמשלמים כסף לפני שהיא נרשמה. What is a warning note (He`arat Azhara), when is it registered, and the risks of paying money before it is secured.
איך בוחרים נציגות, מה מותר ואסור לה להחליט בשם הדיירים, ולמה ליווי משפטי עצמאי הוא תנאי בל-יעבור. How to choose a homeowners committee, their legal limits, and why independent legal representation is a non-negotiable requirement.
קריטריונים לבחינת חוסן פיננסי וניסיון, והדרך הנכונה להשוות בין הצעות מעבר ל Criteria for assessing financial stability and track records, and the correct way to compare commercial bids.
הנחיות מקדימות, מינוי מיודעים, וההחלטות שכדאי לחשוב עליהן לפני הפגישה אצל עורך הדין. Preliminary directives, choosing informed persons, and key decisions to consider before your legal consultation.
שיקולי אחריות אישית, מיסוי ותדמית — ומתי השלב הנכון להתאגד כחברה. Liability considerations, corporate taxation, and branding - and when is the right time to incorporate.
סוגי הבטוחות לפי חוק המכר (דירות), ההבדלים ביניהן, ומה לבדוק לפני כל תשלום. Types of statutory guarantees under the Sale Law, the differences between them, and what to verify before making any payment.
מדריך למיסוי מקרקעין בישראל מאת עו"ד אלירם אלגרבלי: כיצד מחושבים מס שבח ומס רכישה, מדרגות המס לשנת 2026, והפטורים שכדאי להכיר לפני העסקה. A comprehensive guide to property taxation in Israel: how purchase tax (Mas Rechisha) and capital gains tax (Mas Shevach) are calculated, 2026 tax brackets, and available exemptions.
מדרגות המס העדכניות, ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת, והקלות לעולים, לנכים ולמשפרי דיור. Updated tax brackets, differences between single and additional properties, and reliefs for Olim, disabled buyers, and home upgraders.
דמי מפתח, דייר מוגן והשלכותיהם על שווי הנכס ועל יכולת הפינוי. Key differences between key money protection and standard leases, and their impact on property value and eviction rights.
ערבויות, שכר דירה בתקופת הביניים, מפרט הדירה החדשה ומנגנוני פיקוח — מה שמגן עליכם באמת. Guarantees, rental subsidies during construction, technical specifications, and supervision mechanisms protecting owners.
מסלולי הפירוק (חלוקה בעין, מכירה, התמחרות), שיקולי בית המשפט, ואסטרטגיה נכונה לכל צד. Partition pathways (physical division, sale, auction), court considerations, and strategic steps for each party.
המדריך המלא לעריכת ייפוי כוח מתמשך בישראל מאת עו״ד אלירם אלגרבלי: למי זה מתאים, ההבדל מאפוטרופסות, שלושת תחומי הסמכות, ואופן ההפקדה באפוטרופוס הכללי. A complete guide to the Ongoing Power of Attorney in Israel: who can sign one, how it differs from guardianship, the three areas of authority, and how the document is filed and activated.
ההבדל בין ייפוי כוח מתמשך לאפוטרופסות, ולמה עדיף להחליט בעצמכם מי יחליט עבורכם. The differences between ongoing POA and guardianship, and why you should decide who manages your affairs.
תקנון, מוסדות העמותה, והדרך לקבלת אישור ניהול תקין וסעיף 46 לצורך גיוס תרומות. Bylaws, internal corporate bodies, and pathways to securing Section 46 tax-exempt status for fundraising.
מתי צוואה הדדית היא הפתרון הנכון, ומה קורה כשבן הזוג שנותר בחיים רוצה לשנות אותה. When a mutual will is the right choice, and what happens when the surviving spouse wishes to modify their wishes.
מה עושים כשיורש אחד גר בנכס, אחר רוצה למכור ושלישי שותק — דמי שימוש ראויים, הסכמי חלוקה ופתרונות מעשיים. What to do when one heir lives in the property, another wants to sell, and a third remains silent - usage fees and solutions.
ההליך מול הרשם לענייני ירושה, מסמכים נדרשים, התנגדויות, ומתי ההליך מסתבך. The process before the Registrar of Inheritance Affairs, required documents, objections, and handling complexities.
חלוקת מניות, מנגנוני הכרעה במבוי סתום, Vesting וזכויות סירוב — מה שחייבים לסגור לפני שמתחילים. Equity distribution, deadlock resolution, reverse vesting, and right of first refusal - terms you must define before launching.
איך חלוקה מוסכמת ונכונה של נכסי העיזבון יכולה לחסוך מס שבח ומס רכישה — ובאילו תנאים. How a negotiated distribution of inherited assets can save capital gains and purchase taxes, and the rules to follow.
מה בודקים בנסח טאבו, ברשות מקרקעי ישראל ובתיק הבניין בעירייה, ולמה בדיקה אחת חסרה עלולה לעלות מאות אלפי שקלים. What to check in the Land Registry (Tabu), Israel Land Authority, and municipal files, and why missing one check can cost you hundreds of thousands.
מה מסדירים בהסכם שיתוף — שימוש, נשיאה בהוצאות, מנגנוני הכרעה וזכות סירוב ראשונה — ולמה רישומו בטאבו משנה הכול. What to regulate in a co-ownership agreement - usage rights, expenses, deadlock resolution, and why registry in Tabu changes everything.
הוראות החוק לעניין פיצוי בגין איחור במסירה, החריגים שקבלנים נוהגים להכניס לחוזה, ואיך מתמודדים איתם. Zoning rules for delayed possession, standard developer exceptions built into contracts, and how to assert your rights.
ההבדל בין חריגה שניתנת להכשרה לבין כזו שמסכלת עסקה, והשפעתה על המשכנתא ועל מחיר הדירה. The difference between violations that can be legalized and those that ruin a deal, and their impact on mortgages and pricing.
איך עובד מנגנון ההצמדה בחוזי קבלן, ומה ניתן (וכדאי) לנסות לשנות במשא ומתן. How the index linkage mechanism works in developer contracts, and what terms you should negotiate to reduce costs.
תקופות אופציה, מנגנוני עדכון דמי שכירות, ערבויות ופינוי — ממבט המשכיר וממבט השוכר. Option periods, rent escalation indexes, bank guarantees, and exit clauses from both landlord and tenant perspectives.
פטור דירה יחידה, הוראות מעבר, ותרחישים נפוצים שבהם תכנון מוקדם חוסך סכומים משמעותיים. Single residential exemptions, transitional provisions, and common scenarios where tax planning saves major sums.
מדריך קנייה מקיף לרכישת דירת יד שנייה בישראל: בדיקות קניין בטאבו, מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין, זכויות חוזיות, חריגות בנייה ועוד מאת עו״ד אלירם אלגרבלי. Buying a resale apartment in Israel: Essential legal checks including land registry (Tabu), Israel Land Authority, property taxes, construction violations, and contract drafting.
ההבדל בין היטל השבחה למס שבח, מועד החיוב, ומסלולי השגה והערר על שומת הוועדה המקומית. The difference between betterment levy and capital gains tax, payment triggers, and administrative appeals processes.
ועדת הערר מחוז מרכז קבעה שאין לגבות היטל השבחה על שטחי ממ״ד בעסקת קומבינציה. מה נקבע, למה זה חשוב לבעלי קרקע וליזמים, ומה כדאי לבדוק בהסכם. Landmark ruling by the Planning and Building Appeal Committee: Exemption from betterment levy on residential protected spaces (Mamad) in combination transactions.
מנגנון הכניסה לתוקף, תפקיד האפוטרופוס הכללי, וההגנות המובנות מפני ניצול לרעה. The activation process, the role of the Administrator General, and built-in protections against financial abuse.
