עסקאות יד שנייה (קנייה / מכירה) Buying or Selling a Resale Home in Israel

בדיקת נאותות קניינית, הגנה חוזית וניהול סיכונים חכם Due Diligence, Contract Protection, and Managing the Risks of a Resale Purchase

ברכישת דירה יד שנייה, רוב הסיכונים אינם נראים בסיור בדירה – הם מתגלים בנסח הטאבו, בתיק הבניין בעירייה ובחבות המס. הבדיקה הראשונית והחשובה ביותר היא בדיקת הזכויות הקנייניות – אנו מוודאים כי הנכס אכן רשום על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, וכי הוא נקי משעבודים, עיקולים, הערות אזהרה סותרות או זכויות צד ג'. מעבר לכך, אנו מבצעים בדיקה תכנונית קפדנית של תיק הבניין ברשות המקומית כדי לוודא שאין חריגות בנייה, צווי הריסה או אי-התאמות להיתר הבנייה המקורי. A resale property transaction carries hidden risks. The primary step is the title search – we verify that the property is registered under the seller's name in the Land Registry (Tabu), Israel Land Authority (ILA), or the housing company, and is free of mortgages, liens, attachment orders, and conflicting cautionary notes (he'arat azhara - a registered notice protecting a buyer's pending rights). Furthermore, we audit the municipal building file to rule out building violations, demolition orders, or deviations from the original permits.

לאחר שלב הבדיקות המקדימות, אנו מנסחים חוזה מכר מותאם אישית השומר על זכויותיכם באופן מלא. החוזה מסדיר באופן ברור ומאוזן את מועדי התשלום בהתאם להתקדמות מחיקת השעבודים של המוכר (כמו מחיקת משכנתה קיימת), קובע מנגנוני נאמנות (Escrow) קשיחים להבטחת תשלום המיסים ורישום הזכויות, ומגדיר את מועד מסירת החזקה ואחריות המוכר למצב הפיזי של הנכס. After due diligence, we draft a contract built around your protection: payments are released in stages tied to the removal of the seller's mortgage and liens, funds sit in escrow until tax clearances issue, and the agreement fixes the hand-over date and the seller's responsibility for the property's condition. Israel has no title insurance - the contract and registry checks are your protection.

הבדיקות וההגנות שאנו מבצעים עבורכם בעסקה: Our Legal Checklist & Safeguards for the Deal:

• בדיקת זכויות קנייניות מלאה מול נסח הטאבו ואישורי זכויות עדכניים מרשות מקרקעי ישראל.
• בדיקה תכנונית מקיפה של היתרי הבנייה ותיק הבניין בעירייה לשלילת חריגות בנייה וצווים.
• ניתוח מוקדם ומדויק של חבויות המס (מס רכישה ומס שבח) למניעת הפתעות כלכליות.
• ניסוח מנגנוני נאמנות קפדניים להבטחת העברת כספים תחת ביטחון מלא עד לרישום הבעלות.
• ליווי מלא ואישי משלב המשא ומתן הראשוני ועד לרישום הבעלות הסופי על שמכם בטאבו.
• Full property rights audit in the Tabu registry and ILA records.
• Comprehensive planning checks of building permits and municipal files to rule out violations.
• Preliminary assessment of tax liabilities (Mas Shevach and Mas Rechisha) to prevent surprise costs.
• Drafting strict escrow structures to guarantee secure title transfer.
• Complete legal representation from initial negotiations to final title registration.

מי מלווה אתכם בעסקה — ואיך זה עובד בפועל Who Handles Your Transaction — and How We Work

משרדנו מציע ליווי אישי וקרוב של עו״ד אלירם אלגרבלי לאורך כל העסקה. ליווי צמוד של עורך דין מנוסה — מהבדיקות המקדימות, דרך המשא ומתן ועד הרישום — מצמצם סיכונים מיותרים ושומר על הנכס המשמעותי ביותר שברשותכם. Adv. Eliram Elgarably handles every transaction personally - he reviews the title documents, negotiates the contract, and is the one who answers your calls. For most clients this is the largest purchase of their lives, and we treat it that way.