בעת רכישת דירת יד שנייה בישראל, אחד המוקשים המשפטיים והתכנוניים הנפוצים ביותר הוא קיומן של חריגות בנייה. חריגות אלו עלולות להעמיד את הרוכש בסכנה של קבלת צווים שיפוטיים, קנסות כבדים וקשיים משמעותיים בקבלת משכנתא מהבנקים.
מה נחשב לחריגת בנייה בדירה?
חריגת בנייה היא כל שינוי פיזי שבוצע בנכס ללא היתר בנייה כחוק או בניגוד להיתר הקיים. דוגמאות נפוצות כוללות: סגירת מרפסות באמצעות חלונות אלומיניום או בנייה קלה, בניית גלריית עץ בתוך חלל הדירה, הוספת מחסן או סככה בחצר ללא היתר, פיצול הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות, או פתיחת חלונות בקירות חיצוניים בניגוד לתוכנית המבנה.
השפעת החריגה על אישור המשכנתא מהבנק
לפני אישור סופי של משכנתא, הבנק שולח שמאי מקרקעין מטעמו לבחון את הדירה. השמאי משווה את המצב הפיזי להיתר הבנייה ומציין במפורש בדוח השמאות קיומן של חריגות בנייה. אם מדובר בחריגות חמורות (כמו פיצול לא חוקי או בנייה בשטחים משותפים), הבנק עלול לסרב להעניק משכנתא לחלוטין, או להפחית באופן משמעותי את שווי הנכס לצורך מתן ההלוואה, מה שיעמיד את הקונה בפני שוקת שבורה.
מי נושא באחריות וכיצד להתגונן בחוזה?
על פי החוק, האחריות הפלילית לקיומן של חריגות בנייה עוברת לבעלים החדש של הדירה עם העברת הבעלות. לכן, חובה לגלות חריגות אלו מראש במסגרת הבדיקות המקדמיות. במידה ומתגלות חריגות שניתן להכשירן, יש לעגן בחוזה המכר מנגנונים ברורים: חיוב המוכר להסדיר את ההיתר על חשבונו לפני מסירת החזקה, או השארת סכומי כסף משמעותיים בנאמנות לצורך הבטחת ההסדרה או הריסה של החריגה במידת הצורך.