פרויקט פינוי-בינוי הוא עסקה מורכבת שבה בעלי דירות בבניין ישן מוסרים את נכסיהם להריסה תמורת קבלת דירה חדשה, רחבה וממוגנת בעתיד. כדי להבטיח את זכויותיכם ולמנוע מצב של אובדן הנכס, ההסכם מול היזם חייב לכלול מספר סעיפי מפתח קריטיים.
1. ערבויות ובטוחות חזקות
הבטוחה החשובה ביותר היא **ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה**, הנמסרת לכל דייר לפני הריסת הבניין הקיים. בנוסף, על היזם להמציא ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות בתקופת הבנייה, ערבות מסים לכיסוי היבטי מיסוי (שבח, היטל השבחה), וערבות בדק לתיקון ליקויים בדירה החדשה.
2. מימון דמי שכירות והוצאות מעבר
על היזם לשלם לבעלי הדירות דמי שכירות חודשיים ריאליים המאפשרים לשכור דירה חלופית באותה רמה ובאותו אזור לאורך כל תקופת הפרויקט (מחתימה ועד מסירת המפתח). דמי השכירות יתעדכנו לפי מנגנון הצמדה מוסכם. בנוסף, על היזם לממן באופן מלא את הוצאות ההובלה של תכולת הדירה הלוך וחזור.
3. לוחות זמנים ומפרט טכני עשיר
ההסכם חייב להגדיר תאריכי יעד מדויקים לביצוע כל שלב בפרויקט (הגשת תוכניות, קבלת היתר בנייה, תחילת עבודות, מסירת דירות) עם סנקציות כספיות משמעותיות במקרה של איחור. כמו כן, יש לצרף להסכם מפרט טכני מפורט של הדירה החדשה (מפרט חוק מכר) הכולל את גודל הדירה, קומה, כיווני אוויר, חנייה, מחסן, סוגי ריצוף וחיפויים.