מכירת דירת מגורים בישראל כרוכה לרוב בחבות במס שבח — מס המוטל על רווח ההון שנוצר למוכר מהפרש המחירים בין מועד הרכישה למועד המכירה. שיעור המס עומד על 25% מהרווח הריאלי, אך חוק מיסוי מקרקעין כולל מגוון פטורים שיכולים לאפס לחלוטין את חבות המס.
1. פטור דירת מגורים יחידה מזכה
זהו הפטור הנפוץ והמשמעותי ביותר. מוכר זכאי לפטור מלא ממס שבח בגין מכירת דירתו היחידה, בתנאי שהיה בעל הדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום סיום הבנייה, והוא לא מכר דירה אחרת בפטור זה במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה. החוק מגדיר "דירה יחידה" גם במצבים שבהם למוכר יש חלק קטן בדירה נוספת (עד שליש) או דירה שהתקבלה בירושה תחת תנאים מסוימים.
2. פטור דירה שהתקבלה בירושה
יורש של דירת מגורים עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה, גם אם יש בבעלותו דירות נוספות. כדי לקבל את הפטור, על המוכר לעמוד בשלושה תנאים מצטברים: 1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא שלו (ילד/נכד). 2. לפני פטירתו, המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. 3. אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
3. חישוב ליניארי מוטב (הפרדת מס לפי שנים)
עבור מוכרים שאינם זכאים לפטור מלא (למשל בעלי מספר דירות להשקעה), קיים מנגנון המכונה "חישוב ליניארי מוטב". מנגנון זה מעניק פטור ממס שבח על החלק היחסי של השבח שנצבר עד ליום 1 בינואר 2014, ומטיל מס של 25% רק על יתרת השבח שנצברה לאחר תאריך זה. תכנון מס מדויק מאפשר להפחית עשרות אלפי שקלים מהמס המבוקש על ידי רשויות המס.