שותפות במקרקעין (מושע - נכס הרשום על שם מספר בעלים ללא חלוקה פיזית מוגדרת) היא קרקע פורייה לסכסוכים קשים. מקרים של חילוקי דעות לגבי ניהול הנכס, חלוקת ההוצאות או רצון של אחד השותפים למכור את חלקו, עלולים להוביל להליכים משפטיים יקרים. הדרך היעילה ביותר למנוע זאת מראש היא חתימה על הסכם שיתוף במקרקעין.
מהו הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף הוא חוזה משפטי המסדיר את מערכת היחסים בין השותפים בנכס. ההסכם קובע את אופן השימוש הפיזי בנכס (איזה חלק שייך לכל שותף), חלוקת ההכנסות והוצאות התחזוקה, מנגנוני קבלת החלטות ביומיום ומנגנון לפתרון מחלוקות במקרים של מבוי סתום (Deadlock).
זכות סירוב ראשונה והגבלת עסקאות
היבט קריטי בהסכמי שיתוף הוא הסדרת אופן מכירת חלקו של אחד השותפים. נהוג לעגן בהסכם "זכות סירוב ראשונה", המקנה לשותפים הקיימים את הזכות לרכוש את חלקו של השותף המעוניין למכור, באותם תנאים שהוצעו לו על ידי צד שלישי. סעיף זה מונע כניסה של שותפים זרים ולא רצויים לנכס ללא הסכמת יתר השותפים.
למה חובה לרשום את ההסכם בטאבו?
הסכם שיתוף שאינו רשום בטאבו מחייב אך ורק את השותפים שחתמו עליו באופן אישי. כדי להעניק להסכם תוקף קנייני מלא שיחייב גם שותפים עתידיים (כגון קונים שירכשו חלק של אחד השותפים, או יורשים), **חובה לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו)**. רישום זה הופך את ההסכם לחלק בלתי נפרד ממרשם הנכס הגלוי לכל רוכש פוטנציאלי.